住居

災害に対して備えるためにリフォームするか建て直すかの選択方法


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大雪が降った翌日、2018年1月23日10時すぎ草津の元白根山、鏡池付近で噴火し、スキー場では雪崩が起きました。
草津温泉のライブカメラによれば草津温泉街中は被害もなく平常どおりとのことです。
それにしても道路面に雪が残っているのでスタットレスタイヤなどで走行の上慎重を期す必要がありそうです。

雪、噴火、自然に対して向き合う姿勢も問われそうです。
愛知県西部では、雪も無かったのですがこうした機会にハザードマップの確認、非常用持ち出し袋などの備えをする、必要な家の補強をする事が「災害に対する備えの姿勢」ですね。

家が建って30年ぐらいになりますが、耐震性は大丈夫なんでしょうか?

”家は35坪あり間取りや収納も理想的なのですが、耐震性に不安があります。
あと、とても寒いのです。あと50年住めたらいいと思っています。
建て直せれば一番いいのですがさすがにそんな金額は出せそうにないので出来ればリフォームして住み続けたいと思っているのですが、実際のところ築30年の家ってどうなんでしょうか・・・。
リフォームすれば新築とほぼ同じくらいの金額になりそうな気もします。
ならばいっそ新築した方がいいのかなと迷っています。”




家が建って30年たつと、やっぱり耐震的なことや寒さのことなどを何とかしたくなりますよね。
だって、一般的には木造住宅の寿命は26年とか何とかいわれるわけですし。
でも、古民家は平気で200年近く暮らしていますし、木造だから寿命が短いというものではありません。
耐震構造の計算など、コンクリートや鉄骨像の建物にはそのまま反映できそうですが、耐震性も断熱性と同じように完璧に効くかどうかは「施工精度」にゆだねられている面が否めません。
そうなると、人と同じで一つ一つの家の、地震へ耐力は実際上は異なるということです。
だから、築50年で、新耐震基準にあっていないから弱いとも言い切れない面があります。
そのことを踏まえつつ、家を壊して新築するか、リフォームするかの判断材料となるモノをあげていきます。

新築するか?リフォームするか?の分かれ道

例えば築30年であと50年住みたいという場合、築年数で言えば80年住宅という事になりますね。
それは何も珍しいことではありません。
よく手入れされ、大切に使われた家は良く持つのです。
では、具体的にリフォームして使える家の判断ポイントをあげていきます。

基礎のクラック状況を調べる

もし、基礎に重大な「構造クラック」を発見したら、それは建て替えが必要な可能性が高くなります。
「構造クラック」の見分け方は、幅が0.3mm以上深さ4m以上の立てラインのひび割れがある場合や、0.3mm以下でも横ラインのヒビがある場合は構造クラックである場合があり、地盤沈下や施工精度不良などの原因で基礎の耐力が落ちていることが考えられます。
また、基礎に錆がにじみ出ている時にも構造クラックの疑いが濃厚です。
その場合は、地震に弱い建物になっている可能性が高いのです。
また、玉石の上に束を立てて土台を支える構造の場合は、玉石から束が外れる可能性があり耐震性は保てません。
このように基礎に問題がある場合は建て替えする判断の大きな材料になります。
新築する場合には新たに確認申請を提出必要があり、その時点で法的チェックを受けますから、最新基準の耐震性を確保することができます。

内外の壁、室内床、建具のチェック

室内や外部とのサッシにゆがみが生じたり動きが悪くなっている部分があると、家そのものが傾いている可能性も考えられます。
その場合、各部屋でビー玉など良く転がる玉を転がして床の傾斜を調べます。
さらに、倒れている壁がないか、壁の垂直性を調べます。
家が傾いているという事は筋かいなど設けた耐力壁がしっかり働いていないことが考えられます。
家が全体的に歪んでいる場合は、スケルトンにして構造体の接合部すべてを耐震のものに変更する必要が出るでしょう。

床下の状況を調べる

床下を点検し、太引きや根太等に腐朽やシロアリがいないかを調べます。
部分補修が可能な場合もあります。

以上、構造体に何らかのトラブルが発見できた場合は新築を検討する判断材料になります。

リフォームする場合の内容

新築するべきかリフォームするべきかを判断しリフォームすると決めた場合の内容について詳しく見ていきましょう。

内外の雨漏りあと、壁の膨れ、めくれ、カビなど、部分リフォーム

内部の壁面にシミや黒ずみがある場合は、雨漏りの可能性があります。
雨漏りあとをキチンと処理していない場合、経年変化のあるシミが観察されることもあります。
雨漏りの原因は、屋根のずれ、軒のおさまりが悪いなどありますが、発見のたびに修理しメンテナンスを行っていることは家の寿命を延ばす意味でとても重要です。
壁の内部の結露の問題には、壁を解体する必要が出てきます。

寒さ、夏の暑さを解消する断熱リフォーム

断熱性能が悪いので全体的に断熱工事を行いたい場合は、内装を全面解体する必要が出てきます。

設備機器の交換

キッチン、トイレ、バスルームを最新式に交換したい場合、単体でも行うことができます。
それ以外に配管類の腐食などが見つかった場合は給排水管の修理を行います。

外構工事のリフォーム

外構工事では、敷地の側溝や集水桝の詰まりを解消することや、塀、門扉のリフォームが考えられます。
庭全体の植栽にも手を入れることもあります。

リフォーム相場

葺き替え工事(ガルバリウム鋼板材料含む):約6,000円~9,000円/㎡
外壁塗装工事(シリコン塗装):1,500円/㎡~3,000円/㎡
雨どいの全体交換(諸経費込み):15万円~60万円
門扉の新設:15万円~/一式
ブロックに化粧フェンス新設:約60万円~100万円/一式
側溝・桝取り換え工事:約7万円~
床、壁、天井断熱工事:約100万円~(一般的な木造住宅)
内窓を取り付け二重窓にするW1,650×H1,780:約7.5万円~10万円
洗面所の新設工事相場:約8万円~約80万円
トイレの新設工事相場:約30万円~約80万円
お風呂の新設工事相場:約60万~約400万
キッチンのトータルリフォーム(床など内装は含まない):約71.4万円~約210万円

家を建て直すか、フルリフォームするか

新築か、リフォームか。基本的に構造体が堅牢であり問題がなければリフォームで行きましょう。
リフォームのメリットは確認申請を出さなくてよいことや、工期が短縮できること、長く住宅を使いエコであることなどメリットも多いのです。
良い造りの住宅は代々長く使ってもらいたいと個人的には思います。

 

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