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再建築不可物件を購入する時の注意点


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もし自分が再建築不可物件に暮らしていたら、どんな暮らし方をしたらよいかなどの考え方を前回にお伝えしました。

今回は、再建築不可物件を購入することを考えたときのための注意点についてお伝えします。

再建築不可物件を購入する時の注意点

再建築不可物件であるがゆえに近隣相場よりも低い価格で売買される家があります。
新築物件があまりにも高くて手に入れられなくても、リフォームで新築そっくりにできるならば、お得にモダンな家が持てます。
なので、ワケアリ物件であっても視野に入れたいという方も多いはずです。
でも「素人の自分がとんでもない粗悪物件を掴まされるのではないか」という不安もあることでしょう。
安いとは言っても不動産は高い買い物ですから購入には慎重を期すべきです。
買ってしまってから売ることもできず税金だけ支払うお荷物にならないとも限りませんから。

とうことで、再建不可物件に魅力を感じ始めたあなたが、注意すべき点をピックアップしていきます。

家が安く買えるケース

家が安い場合にはそれなりに理由があります。
「駅から遠い」「新耐震基準施行前の築古」「事故物件」「長く空き家だった」そして「再建築不可」。

現在は、リフォームで新築そっくりにできるという事や、リフォームの方が工期が短く早く入居できる、などリフォームにメリットを感じる人が多くなり、そうしたワケアリ物件にも日があたるようになってきた背景があります。

土地家屋の相場というものは必ず存在する

ワケアリ物件とはいっても、やはり相場はあります。

不動産の値付け方法は、「路線価」「近隣の相場」から、それぞれの土地の形状や水はけ、山の上なのか、谷なのか、角地なのか北斜面なのか、家の価値など多くのチェック項目をプラス材料とマイナス材料でプラスマイナスし、価格を決めていきます。
当然、売り主の意向もあるわけなので「買う」となったら交渉することは可能ですが、基本的には相場によりおおよその価格は決められます。
「とびぬけて安い」という物件にはそれ相応の理由があるとみてよいでしょう。

土地家屋の相場を知っておく

たくさんの不動産を見て、みる目をつけ相場感を身に付けましょう。
手を出してはダメな物件にひっかかるのは、自分の目でみて納得して購入しなかった場合の感想であるともいえます。
土地建物の場合は「今だけセール中」「今日買えばやすくなる」という甘い言葉に引っ張られないように。



 買ってはいけない再建築不可の家

100件見ると物件が大体わかってくると言いますが、そんなには無理という人が殆どでしょう。
なので物件をみるためのポイントを押さえてチェックすることをお勧めします。
中には絶対に買ってはいけない物件も存在します。
内覧する前にまずは物件探しの段階で、以下に述べる「買ってはいけない物件」をリストから外しましょう。

建っている住宅のボリュームが希望と合わない場合買ってはダメ

再建築不可物件の場合は、住宅の部屋数が足りないからと言って増築することはできません。
また、家が大きすぎてもメンテナンスに費用が掛かりすぎて、いずれ負担が大きくなります。
そこに暮らす家族にとって適切な大きさの家かどうかをチェックしましょう。
家が小さすぎる、また大きすぎる問題は、リフォームでは解消できません。
家のボリュームが希望と合わない物件は買ってはいけません。

リフォーム工事ができない家は買ってはダメ

再建築不可物件の価値を下げない一番の要素は家のメンテナンスをしていることです。
つまり、リフォームすべきところに手を入れて、暮らしやすさだけではなく、家の構造体を健康に保っていることが重要です。
なのでリフォームの規模にかかわらず定期的に行われるべきものなのですが、それができないとなれば、その家を購入するのはリスクが高いと言えます。

リフォームできない理由としては「工事車両が入れない」「足場が立てられない(外壁を塗り替える時などには必要)」「近隣の苦情がきびしい」などが考えられます。
リフォームできない物件は買ってはいけません。

 お得な再建築不可物件とは

買ってはいけない物件でなければ、できるだけ購入費用を抑え、その分リフォーム費用が捻出できます。
また逆に購入価格が多少高くても、キチンとメンテナンスを施している家であればリフォーム費用を大幅に落とせる場合もあります。
その家がリフォーム費用にどれぐらいの費用がかかるかを概算しておくと、お得な物件と言えるものを発見しやすくなります。

長い間空き家のまま放置されていない物件

家は人が住まなくなると朽ちるスピードが速くなります。
適度に換気をした家は湿気がこもりにくく、朽ちにくいのです。
仏壇や神棚を設置する時に「精を入れる」と言います。精がはいっている仏壇には生命があり、精を抜いた仏壇は空っぽということなのです。
人の住まなくなった家はまさに“精が抜かれた”空っぽの状態になるわけです。
人が住まい続けた家は長く生気を保つのです。
今、人が住んでいる。
または、出て行って数カ月、という場合はお買い得物件の可能性があります。

メンテナンスが行き届いた物件

定期的にメンテナンスされ、外観も内装もきれいで、構造体もしっかりと強度を保っていて住人に良く手を入れられた家は、リフォームするとしても軽微なリフォームで済ますことができる可能性があります。
そういった家はイニシャルコストを抑えるだけでなく、長い目で見ても耐久性があり長く住むことが可能な場合が多いと言えます。
「この家は何年後にリフォームが必要か」という視点で物件を見ると、相場より高いか安いかの判断材料になります。

インスペクション(住宅診断)を受けている物件

不動産会社がインスペクションを受けていて、家の健康診断済み場合は、ある程度家のことを理解して購入することができます。
いつ頃補修リフォームが必要になるか、という判断は物件価格と大いに関係します。
不動産会社との契約の際に、インスペクションを受けているかどうかを確認しましょう。
していない場合は、自分自身で家の状態を観察する、あるいはインスペクション業者に依頼すると安心です。



再建築不可物件の隣地に敷地の余裕がある

お隣の敷地に余裕があると、その時を必要な幅だけ購入することができるかもしれません。
土地を購入することで新築可能な土地になる場合もあるのです。
敷地面積が増えるのでその分家を広く増築することもできるかもしれません。
ご近所とは長い付き合いになることを視野に入れて、土地や家の様子、人柄を含めて洞察することも大切です。
隣地との関係が良く、借りられそうな土地がある場合は、将来建て替えも可能になる場合があります。

逆にぜったい家を建て替えたいという場合は、隣地を購入するか借りることが可能かを確認しましょう。

再建築不可物件でも購入してよいものがある

以上、買ってはいけない「再建築不可物件」や、お得な「再建築不可物件」について見てきました。

中古住宅付きの物件を購入してリフォームする場合は、工事が始まれば、新築物件とは比べ物にならないほど早く居住可能になります。
逆にその分下準備によくよく時間をかけて物件を吟味することで失敗のない中古物件購入が可能になります。

購入OKな再建築不可物件とは、隣の敷地が買えるか、借りれるかが大きなポイントになります。

 

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