住居

購入前にホントにしておきたいホームインスペクション


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雨、雨、雨、雨の一日です。
一昨日までの冷え込みで雪が降ったところも多いかと思いますが、気温が上がり、雨や重たい雪で起こりうることといえば、雪崩ですね。
雪崩には注意してほしいと思います。

運転免許を取る時に、教官に言われたことを今でも覚えています。
踏切を車で渡る時、目視しても電車が見えないところだったらどうするか?
という質問でした。
その時には、車を降りて線路に耳を当ててでも電車が来ないことを確認しろ、と言いました。

用心には用心を、調査は完璧に行え。
自動車に乗るといいうことにはそれほどの責任があるという事を言いたかったのだろうと思います。

家を持つことも同じように、一旦火事を起こせば延焼し、他人を傷つけることもあり得ますし、倒壊すれば怪我人が出るかもしれません。
自分の財産を守るためにも調査を怠りなく、というのは原則です。

購入前にその家をリフォームしたら大体いくらかかるのかを知る

 

中古住宅付き物件を購入する場合に重要なのは「相場」を知ることです。
その場合に土地の相場と家の相場があるわけですが、購入前にある程度相場価格を見極めておく必要があります。

中古住宅の場合は、家の状態によっては、購入してすぐにまたお金が必要になることもあるわけです。
めぼしい物件が見つかったら購入する前にプロの住宅診断を受けることが最も望ましいのですが、現在のところホームインスペクションは義務化されていませんし、購入する前に買主が勝手に行うことはできません。

けれども納得して購入するためにはある程度のチェックを購入者自身が行う必要があるわけです。
購入予定の家を内覧する時は、全体の雰囲気や窓からの景色を見る事や、駅からの交通手段の他に、自分自身で「住宅診断」をしたいものです。
目的は「この家をリフォームするとしたらいくらかかるのか」費用概算を知るためです。



内覧するときの外構チェック

門や塀の破損はないか、アプローチ部分や庭の手入れのしやすさなどを外周を歩いて調べます。
隣の植木の張り出し状況や、敷地内の側溝や桝が機能しているかなどをチェックします。
詰まった排水路がある場合、雨の日に庭が水浸しになることも考えられます。

植木の張り出しは隣人とのトラブルの元にもなります。
毎日落ち葉を掃除できる場合は案外少ないので、庭に落葉樹があるかどうかチェックしておきましょう。
植栽はきれいにしていれば楽しめるのですが、世話ができない場合は家の外観を損ねる原因になります。

内覧する時の外壁・屋根・ベランダチェック

外壁や屋根、防水シート部分の破損、めくれ、汚れ、雨水による腐朽があるかチェックします。
塗装の耐用年数は5年前後です。塗料のうき、剥げもチェックします。
トイが壊れている場合もあります。
そういう意味では大雨の日に内覧することも一つの手です。

内覧する時の内装・設備チェック

天井や壁に雨漏りの跡がないか、壁の倒れ、建具の建付けが悪い部分はないか、床に傾斜ができていないか、床しずみや床鳴りがないかなどの内装チェックをします。
水道をひねり赤水が出ないか、お風呂の換気状態はどうかなどを調べます。
電気や水道がストップしている場合は、空き家になって長いことも考えられます。
以前住んでいた人がいつまでいたのかを担当者に聞きます。

 補修箇所と補修の範囲

実際の補修箇所や規模を知れば、部分修繕で大丈夫なのか、壁なら壁仕上げ全部を解体して行うことになるのかを調べていきます。

外構の状態チェック

「門扉・塀」「アプローチ」「庭・植木」「側溝や桝」です。
居住環境に直接影響しないので最後に行われることが多いです。

外壁・屋根の状態チェック

「外壁」「軒裏」「ベランダ・雨どい」「屋根」
内部の断熱性能を落とす可能性のある雨漏りはすぐに修繕が必要です。
塗料は触って色がつくように浮いている場合、寿命が来ているとみられます。

内装・設備のチェック

内部の間取りを変更したり押入れをクローゼットに変える、ユニットバス、キッチン、便器、洗面台を交換するなど想定して考えます。

購入前に本当はしておきたいホームインスペクション

もし、正しい家の健康状態を知りたいのなら、工事の前にホームインスペクションを受けたいものです。
インスペクションの結果をリフォーム設計図書として添付し、適正なリフォーム工事価格を見積もってもらいます。
工事が始まってから「床下がシロアリに食われていた」「柱が雨水で腐りかけている」など次々に出て予算を軽くオーバーしてしまう、という事はありえます。
追加工事になると、割高で請求が出てきます。追加工事の割高になった分でインスペクション費用を軽く超えてしまうことだってありえます。
ホームインスペクションは、リフォーム工事会社の業務として行っている場合もありますし、検査専門で行っている会社もあります。
認定機関がありますのでどの団体の認定を確かめ、価格と内容を照らし合わせて選択しましょう。
インスペクションレポートをリフォームの見積もりの際に他の設計図書に添付しましょう。

そうすることで、レポートに書かれていることが見積もりに反映されていなくて、工事が始まってから「追加工事」として請求されることを防ぎます。
見積もりに出す前に、自分自身で概算費用を見立てるのにもインスペクションレポートは活躍します。
どこを、どの範囲で直せばいいのか判断材料にします。

さて、それではインスペクションレポートに従い概算を見積もってみましょう。

購入したい家のリフォーム費用を概算する

「果たしてどれぐらいのリフォームが必要な家なのか」を知りましょう。
その家の購入価格が適正かどうかを判断するために「いつ頃、どの個所のリフォームが必要か」について知っていなくてはできません。
家の内覧とは「概算見積もりする」機会でもあるという事を踏まえましょう。

内装・設備だけのリフォームの場合の概算費用

リフォームのタイプとして内装・設備のみの場合、坪当たり約35万円からになります。設備機器のグレードにより金額は様々です。
使える下地は使って工事を行うのがリフォームですが、間仕切りなど造作を大きく変更する場合は家の延べ床面積×35万円で概算金額をだします。
間仕切りも下地も残す場合は費用をグッと抑えることができます。

クロス張替え工事は6畳一間で約5万円~(材料による)。

床の張替えは6畳一間約5万円~(材料・工法による)。

天井断熱敷き込みはア105ミリ二重敷き20坪約30万円、

外壁気流止め断熱工事は内装壁修復込みで一式80万円、

居室の内窓取り付け8か所で約40万円強です。

実際にかかる見積もりは、工事時期により上下します。
物価が毎日変化することが一つの理由ですが、大きな理由は職人さんが確保しにくい時期だと高くなる傾向があるということです。
オリンピック、大震災など建築ラッシュになるような時期の場合、職人さんが確保しにくく、工事費は高騰します。

外装・屋根工事の概算費用

外装は風雨に耐えられる丈夫な素材でできているため「外装がかなり傷んでいて張り替える」事例はあまりないものです。
そのかわりに塗装のやり替え程度の改修は定期的に行います。

コロニアル屋根に関しては15年から30年で葺き替えが必要と言われます。
塗装に関しては少なくとも5年周期ぐらいでチェックして全面塗装を塗り替えましょう。

30坪の家のサイディング外壁塗装の場合で、一式約70万円、

コロニアル屋根の葺き替えで一式500万円弱、

塗装の塗り替えは約120万円が相場です。

外構工事の概算費用

外構は敷地の形状や状況で様々ですが、外構工事にかける費用で最も多いのは50万円から100万円の価格帯になります。



良い買い物をするために見る目をやしなう

その家をリフォームするのにいくらかかるのかが、だいたいつかめましたでしょうか。

「新築そっくりにリノベーションをする場合の費用は新築と変わらない」こともあり得ます。
ですが、新築よりは工期が短縮になりますし、使えるものを長く使うという面で地球環境に付与した気分の良さもあります。

価値観は人それぞれですが、よい買い物をするためには見る目を養うことが大切です。
ただし、出した概算費用はあくまで概算であることをお忘れなく。
リフォーム会社が正しい見積もりを作成するためには公平な立場の専門家によるインスペクションを受けることが望ましいです。
インスペクションの結果、見積もり落としや修復落としを防ぐこともできます。
インスペクションを受けることにより、自らも「どこをどう見ればよいのか」とある程度見る目を持つことができます。

 

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