住居

リフォーム前提、中古マンションの見立て方


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年度替わりが近づいてきています。
今の仕事にアップアップしている場合は、そろそろハローワークして卒業したいという時期ですね。
今はハローワークインタネット検索ができるようですから、気軽に自分に合った仕事に巡り合える可能性が高まる気がします。
そろそろ家を買いたいし、仕事はやめるわけにはいかない。
そう言う場合は仕事探しと並行して、持ちたい家を絞っていくこともしていきたいです。
こちらでは、理想のマンションに出会うためのいろいろをお伝えしてサポートしたいと思います。

中古マンションを購入する前に知っておきたい管理規約

 マンションの管理規約でリフォームしていい範囲が決まる

マンションを購入する場合に最初に決めるのはエリアですね。
そして、周囲の学校やスーパー、最寄りの駅までの距離などの立地条件をクリアした物件の内覧をします。

ところで、内覧時には何を見たらいいのでしょうか。
中古マンションの購入を考える時に、リフォーム済みかどうかはあまり重要ではありません。
中古マンションをリフォームして販売する場合にはリフォーム代金は上乗せした金額となるので、結果として間取りなどの自由度はなくなります。
それでも割安だからと購入しても、やはり10年後にはリフォームを考えることも多いわけですから、購入時にマンション規約のチェックは必要です。

管理規約に定められている工事範囲を調べる

マンションのリフォームをする際には、リフォーム工事内容や工期について、管理組合に事前届け出をする必要があります。

「個人専有部分はリフォームができる。専有部分とは玄関の内側からサッシの内側、天井・床・壁のコンクリートの内側まで」

「構造壁を移動することは不可」

「水回りの移動は不可かどうか」

「床のリフォームは仕上げだけかどうか」

「配管の引き直しは可能か」

「お風呂の追い炊き機能を付加することはできるか」など、一般的な項目の他にマンションごとに異なる規約を設ける場合があります。

リフォーム工事の届出書にはリフォーム会社の氏名、連絡先を記入しなければならないので、見積もりを終えてリフォーム会社が決定した段階で提出します。
承認が降りるまでに1カ月かかることもあるので時間の余裕をもって届け出をしましょう。
この時、設計図書などの書類はリフォーム会社が用意し、届け出は施主自身で行います。

リフォーム目的がマンションの使用細則に合うかを調べる

使用細則に書かれることは

「マンション内でペットを飼う事など禁止事項」

「専有部分の貸与制限」

「敷地内及び共有部分(廊下、階段、ベランダ、テラス、ロビーなど)での禁止事項」

「ゴミ処理」

「紛争解決などの責任」など、マンションでの快適な住生活を送るためのルールです。

マンション独自のルールが決められていることがあるので、よく調べてから購入することが大切です。

電気容量の限度

電気容量のマックスはマンションで決められているので、それ以上の電気容量が必要な場合は購入を見合わせるべきです。
オール電化住宅も増える中、従来の電気容量では足りない場面にもたびたび遭遇しますが、最新型の電化製品は節電型になってきています。

また、電気容量を超えない節電を心がけるのも一つの省エネ生活につながります。
もう一度、その電気容量が本当に必要なものなのかを検討しましょう。



購入してはいけない中古マンション

バリアフリーリフォーム、和室を洋室にするリフォームなどリフォーム目的が明確にある場合は、購入してはいけない物件もあります。
どんなところに注意して内覧したらいいかを順に説明します。

マンション各所のボリュームが適切かどうか

全部仕上げを解体してスケルトンリフォームをする場合でも、耐震壁の存在や配管の状況などで十分なスペースが取れないこともあります。
バリアフリー化の場合は段差を解消したり、通路幅を増やしたり、トイレやユニットバスを広くしたりと、全体的にゆとりのある空間を必要とします。
耐震壁に挟まれて手すりが取り付けられないなどはリフォームでは解決できない問題です。
リフォームでは解決できない問題がある場合は購入してはいけません。

新耐震基準に合わせた耐震補強を行っているか

そのマンションがキチンとメンテナンスされているかどうかをチェックするためにマンション自体のメンテナンス状況を見ます。
分譲マンションは毎月修繕費を積み立てていることが普通です。
修繕費を使って定期的に傷んだ部分の修繕をしてるでしょうか。

また、管理人がマンション内の側溝や桝も含めた共有部分の掃除をし、手入れを良くしているかどうかも判断材料になります。

新耐震基準になる以前から建っている築古の物件の場合は耐震補強が為されているかどうかをチェックしましょう。
外からでもわかる耐震補強は、「外付けフレーム補強」「バットレス補強」などですが、柱や新設の耐震壁を付加改修している場合は外からは見えないこともありますので、販売担当者に聞いてみましょう。

メンテナンスが行き届いていないマンションは、老朽化するスピードが速いので価格の落ち込みも早いのです。
管理人が、時々見回りに来るだけでなく週に何度か常駐してメンテナンスの行き届いたマンションを選びたいですね。

リフォーム目的が達成できない管理規約、使用細則、電気容量

リフォームの目的が明確にある場合はそれが可能でない管理規約、電気容量も含めた使用細則がある場合は購入してはいけません。

お買い得な中古マンションとは

買ってはいけないマンションでないことを確認できたら、できるだけコストパフォーマンスの良い物件を手に入れたいものです。
どのよう視点で選んだらよいか、ポイントをお伝えしましょう。

建物全体の手入れが行き届いている

リフォームする、しないに関わらず、マンション全体の掃除が行き届いてきれいにしてある場合は「管理規約・使用細則が守られている」一つの目安です。
管理規約は住人を縛るものではなく、住人全員の快適な住空間をつくるためにあるわけです。
なので、しっかり管理されているマンションはお買い得と言えます。

手入れが行き届いている部屋

部屋はリフォームされていれば気持ちの良いものですが、全面リフォームをする気ならば必要ありません。
リフォーム前に見ておくところは、エアコンのドレーン穴や24時間換気のための換気孔など。
建物の一部で取り換えできないけれども、専有部分の一部であるような箇所に、その部屋のメンテナンス状況が見えたりします。

カビくさい押入れはないか、独特の匂いはないかで部屋の換気状態を判断します。
板張りの腰壁などある場合は、触ってべた付かないかを見ます。
匂いは消えていてもいた仕上げ板には手入れの跡が残ります。

住人の手入れが行き届いていた部屋はお買い得と言えます。

細かいところに現れるお買い得商品

細かいところにその部屋の扱われ方が見えるものです。
リフォームすることを前提としてマンションを購入する場合は、入念な事前調査をすることで後悔のないマンション選びができます。
手を抜かずしっかりチェックして選んでいきましょう。

中古マンションリフォーム可能範囲と費用相場
中古マンションの見立て
買ってはいけない中古マンション

 

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